土地の価値を把握せずに家族信託はあり得ない
皆さんが、「家族信託」や「任意後見」の検討をする際のニーズは以下の２点に絞られると思います。
①親が高齢になり、自身の財産管理（特に預貯金の出し入れ）ができなくなった時、子などの親族が代わりに財産管理を行えるようにしたい。
②親が高齢になり、自宅で暮らせなくなった時、自宅を売却して施設入所資金を捻出したい。その時に親に判断能力があるとは限らないので、子などの親族が代わりに売却行為ができるようにしておきたい。
特に上記②の場合ですが、皆さんの頭の中では、親が所有している自宅土地が売れるということに何の疑問も持っていない方が大半です。
ところが、土地は持っていれば必要な時に必ず売れるとは限らないのです。
建物を建てるときには、「原則」、建築基準法上の道路に敷地が２m以上接していなければなりません。（用途、規模によっては４m、６mのこともあります）
言い換えれば、親の自宅土地が建築基準法上の道路に２m以上接していない場合、新たに建物を建てたいと思って土地を探している人に土地を売ることができない、ということになります。
ここで、当事務所で継続してご相談にのっているケースをご紹介致します。
家族信託の利用を検討しているご家族からご依頼を受け、お父様の所有している自宅敷地とその周辺を調査した結果、建築基準法上の道路に２m以上接していないことが判明しました。
（下記図面上の、甲がそのお父様の土地です）
お父様は昭和５０年代のはじめ、甲に自宅を建築するため、Ａの所有者から通路部分を含めた幅２mの土地使用承諾を得て建築許可をとり、同じように公道に面していないＣ土地の所有者らと協力して私設下水道を引き、現在まで平穏に暮らしてきました。
しかし、ここにきて健康を害し、別の地域に住む子と同居をすることになったため、空き家となる自宅不動産に家族信託を設定して、将来の売却時に備えようと考えたのです。
子どもたちは、今まで親の自宅敷地に興味などなかったため、自分たちが幼い頃に通行していた通路が、親の名義でないことなど知るはずもありませんでした。
念のためにＡ所有者に変更がないかを登記情報を取得して調査したところ、代がわりをしていることが判明しました。
お父様の自宅建物は既に築４０年を超え、このまま買い取って住んでくれる人を探すのは容易なことではありません。そうなると、今ある建物を壊して新しく建物を建てることを前提とした人への売却ということになりますが、その買主は、Ａ所有者とのトラブルを避けるため、建物建築の際に改めて使用承諾を得て書類を交わす必要が出てきますし、それらは土地売買の際の「重要事項説明」にも記載される内容となります。
Ａ所有者は代がわりしていますので、すんなり使用承諾を得られるとも限りません。
そういう、ある意味面倒を抱えた土地を喜んで買う人はいません。
つまりこのままだと、ほぼ市場価値のない土地に、費用を掛けて信託を設定してもお金の無駄、ということになってしまうのです。
では、どうしたらよいのか？
この土地を価値のある土地にすれば良いのです。
現在のＡ所有者から通路部分を含む幅２m以上の土地を買い取る、というのが一つの方法です。
ただ、仮にＡ所有者との交渉がすんなり済んでも、測量や土地の分筆などで相当の費用がかかることになりますので、そのようにした結果、お父様の自宅敷地がどのくらいの金額で売却できそうなのかを、予め不動産業者に査定してもらうことも必要と言えます。
また、このケースでは、Ｃ土地の所有者にもお父様と同じことが言えますので、Ｃ土地所有者にも声を掛けて、費用を折半するなどできればより良いと言えます。
問題を解決した上で家族信託を利用して頂いても構いませんし、問題解決の目途はたったが手続きに時間がかかるようであれば、自宅敷地とお父様の現金を少し多めに信託し、信託した現金で土地を買いとる手法をとって頂いても良いかと思います。
（信託した現金で土地を取得すれば、その土地も信託財産に組み込まれることになります）
上記のような手続きを、不動産の所有者が高齢になってから行うことは非常に困難を伴いますので、任意後見や家族信託を検討していなくても、ご両親の頭の中が鮮明なうちに、自分のご両親の自宅土地について、周辺の権利関係などを確認されることを強くお勧めします。